2008年04月28日珠江商報

　　次按與美國經濟放緩、樓價下降有著莫大的關系，而美國經濟作為全球第一大的經濟體系出現問題時，全球的經濟也受影響。
　　美國的次貸和次按都是同一意思：指對次級信用人的房屋按揭貸款。如從商品的品質角度來看，有正品與次品之分。次按就是“次級品質”的信用人的借款了。
　　上月我剛從美國回來，與去年七月份去美國時相比，次按的影響已深入我國國內社會的各階層。去年的時候雖然已有媒體報道美國次按的影響，那時的影響還不太大，國內的關注度也不高。今天大家都感覺到美國次按問題對中國的影響，國內股市大幅下降，不少人都認為這與美國次按的關系不少。
　　次級信用按揭于美國要前述到上世紀30年代，那時美國政府為了使更多人可以購買得起房子，就對商業銀行不接受購房按揭信貸的一批信用不符合要求的人，如有破產記錄或有信用卡透支而長期拖欠款，或經常失業者等等，實行由國家作一定擔保的方式，從而減少商業銀行的風險，使這批作為次級信用者的人士可以用分期付款方式購買住房。這是國家一種政策。也是一種國家于經濟上“有為”的做法中國政府要扶持中小企業，也出臺相關政策幫助其解決信貸擔保等問題。
　　美國這近十多年來經濟一直發展，房價一直上升，美國的金融機構此次級按揭證券化的方法，把一大批次按打包成為不同的債券組合出售。而由于次按是高風險的東西，所以債款人要收取相對較高的利息。當房價一直上升，就使這種次按的債券有可觀的收益，且變得風險小，成為受全球歡迎的投資工具，所以連中國的銀行也購入這些次按債券。美國的經濟2006年到頂，2007年開始下降，房價也開始下降。當房價下降到一定金額時，這批原來信用度不高的人，在經濟放緩時的還款能力減弱了，再加上房價快速的下降，這批人就變為“負資產者”了。出現不再為房子向信貸公司供款的“斷供”現象，次按公司就只有收樓一招，但樓價已下降很多，把回收的房子出售的收入不夠借貸人的欠款金額。而這情況大量出現時，這就是今次的美國的次按危機。到現時，美國已有超過200萬家庭出現這種“斷供”現象。
　　廣東有句土話“有頭發的誰想做瘌痢”，誰想搞到自己無房住被銀行收樓又不見錢。這種情況在1997金融風暴時的香港就出現過，那時房價從高位快速下降近70%，當時就大量出現“負資產”的人士。這個“負資產人士”的稱謂就是當時出現的，因為“無資產者”還是零資產，負資產就是比零資產還要少的意思，人們把數字的概念創造性地用于人的身上。如果按以前的階級分析方法，負資產階級是比無產階級還要窮的一個群體。由于這些借款人的信用記錄不好，當出現無錢供樓，而樓價下降較多時，這些人也只好放棄這房子。所以我們應理解國家對房地產泡沫的關注，在可以先用未來的錢按揭購房的情況下，房價大幅升與降對社會都非好事。
　　我們可以看到，次按與美國經濟放緩、樓價下降有著莫大的關系，而美國經濟作為全球第一大的經濟體系出現問題時，全球的經濟也受影響。我們來看一下次按又如何影響全球的經濟的：美國經濟放緩，樓價下降，美國利息下調；美元下跌，糧食、石油等商品價格上升，使美國入口商品的價格上升，就刺激了通貨膨脹，通貨膨脹又使經濟放緩加快。而美股的下跌，使財富效應下降，消費減慢，又促進經濟放緩。我們可以看到經濟是個大循環的體系，各種因素互相影響著。
　　3月份的美國之行，我專門考察了美國房地產市場。現時美國的房價與住房的租金約比2006年的高峰時下降了1/3。我的朋友原來30萬美元的房子，現價為20萬；這類房子的租金也由原來每月的1500美元下降為現在的1000美元。假若你2006年以30萬元購入這個房子，當時向銀行借入房價80%的款項為24萬美元，而現時的房價只有20萬美元，也就是你把房子出售后還欠銀行4萬美元，而且你還未看到房價下降到底，20萬美元也不一定能把房子出售。所以若當時的借貸購房者是次級信用一族的話，就大有可能再沒有能力分期還房子的欠款了。這樣，銀行或借貸機構會按法律程序收回房子，并把房子拿出來拍賣，因市場不好，借款人與供貸人的虧損已為定局。所以有美國朋友講，2009年下半年到美國購房才是時候。
　　（作者葉中平是廣東寶麗雅實業發展有限公司董事長，作者電郵111@86757.com，歡迎交流）